Hành Lang Thoát Hiểm Và Khoảng Lùi Sau Nhà Tại Dragon Eden

Tại Dragon Eden, chủ đầu tư đã chừa sẵn các lô đất trong mỗi dãy nhà để làm hành lang thoát hiểm phục vụ phòng cháy chữa cháy, nên chủ nhà không phải tự chừa lối thoát hiểm riêng. Bên cạnh đó, khi xây nhà, phía sau mỗi lô phải chừa khoảng lùi tối thiểu 1 m tính từ ranh đất phía sau đến công trình. Bộ mẫu nhà tham khảo của chủ đầu tư thể hiện khoảng lùi sau 2 m. Vì các dãy nhà được quy hoạch quay lưng vào nhau, khoảng lùi sau của hai dãy cộng lại tạo thành một khe thoáng liên tục ở giữa. Khe này giúp thông gió, lấy sáng, thoát nước và hạn chế cháy lan. Hành lang thoát hiểm và khoảng lùi sau là hai yếu tố “ít ai để ý” nhưng quyết định đáng kể đến sự an toàn và chất lượng sống trong một khu nhà phố liên kế quy mô lớn. Dragon Eden có tên pháp lý Khu dân cư Mai Bá Hương, quy mô 146,8 ha tại xã Lương Hòa, tỉnh Tây Ninh (Bến Lức, Long An cũ). Dự án đã được thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy, do Công ty Cổ phần Tandoland làm chủ đầu tư và Công ty Cổ phần Mai Bá Hương làm đơn vị phát triển. Thông tin chính thức được công bố tại website Dragon Eden.

Tóm tắt quy định về hành lang thoát hiểm và khoảng lùi sau

Hạng mục	Quy định tại Dragon Eden
Hành lang thoát hiểm	Chủ đầu tư chừa sẵn các lô trong mỗi dãy nhà làm hành lang thoát hiểm, phục vụ PCCC; chủ nhà không phải tự chừa
Khoảng lùi sau (lô thường)	Chừa tối thiểu 1 m từ ranh đất phía sau đến công trình khi xây
Khoảng lùi sau (lô góc)	Giữ 1 m như lô thường
Khoảng lùi sau trong mẫu nhà tham khảo	2 m
Bố trí dãy nhà	Mặt tiền quay ra đường, các dãy quay lưng vào nhau
Thẩm duyệt PCCC dự án	Văn bản 457/TD-PCCC ngày 28/08/2023
Hạ tầng chữa cháy	76 trụ cứu hỏa trên toàn dự án; đường nội khu 18 – 30 m
Khoảng lùi trước	2 m tính từ chỉ giới đường đỏ

Hành lang thoát hiểm tại Dragon Eden là gì và nằm ở đâu?

Hành lang thoát hiểm tại Dragon Eden là các lô đất được chủ đầu tư chừa lại, không bán, xen giữa các dãy nhà phố liên kế. Chúng tạo thành lối đi ngang nối hai tuyến đường hai bên dãy, phục vụ thoát nạn và tiếp cận chữa cháy khi có sự cố. Đây là giải pháp quy hoạch được tính sẵn từ đầu, nên từng chủ nhà không phải hy sinh một phần đất của mình để làm lối thoát.

Để hiểu vì sao cần hành lang này, hãy hình dung cấu trúc một dãy nhà phố liên kế. Tại Dragon Eden, các dãy nhà được quy hoạch theo kiểu mặt tiền quay ra đường, lưng quay vào nhau. Nghĩa là hai dãy nhà áp lưng vào một khe giữa, mỗi dãy nhìn ra một tuyến đường. Với nền tiêu chuẩn rộng 5 m, một dãy gồm hàng chục nền liền nhau có thể dài hàng trăm mét. Nếu không có điểm ngắt, khi xảy ra sự cố ở giữa dãy, người dân phía sau sẽ khó thoát ra. Lực lượng chữa cháy cũng không thể tiếp cận từ phía sau hay từ tuyến đường bên kia. Các quy chuẩn quy hoạch và an toàn cháy hiện hành vì thế giới hạn chiều dài một dãy nhà liên kế, khoảng 60 m, và yêu cầu có lối phân cách giữa các đoạn dãy. Bằng cách chừa lô làm hành lang, Dragon Eden đáp ứng yêu cầu này ngay trên mặt bằng quy hoạch.

Trên danh sách sản phẩm của phân khu Dragon Park, có thể nhận ra dấu hiệu của các điểm ngắt này. Trong một dãy, cứ sau một số nền lại xuất hiện một cặp nền được ghi chú “góc công viên xen kẹt”. Ví dụ, khu B01 có các nền B1-14 và B1-15, B1-28 và B1-29, B1-42 và B1-43. Những nền này nằm ở hai bên một khoảng ngắt dãy, tiếp giáp mảng xanh nhỏ hoặc lối đi. Nhờ vậy, chúng có thêm một mặt thoáng và thường được định giá cao hơn nền thông thường. Với cư dân, các hành lang này còn là lối tắt đi bộ giữa hai tuyến đường, giúp di chuyển trong khu thuận tiện hơn. Vị trí chính xác của từng hành lang được thể hiện trên bản đồ phân lô chính thức của chủ đầu tư.

Điều chủ nhà cần nhớ là hành lang thoát hiểm là không gian chung, phục vụ an toàn của cả dãy. Không ai được chiếm dụng: không xây lấn, không đặt vật cản, không biến thành chỗ để xe hay kho chứa đồ riêng. Một lối thoát bị chắn có thể trở thành mối nguy cho cả khu khi có sự cố.

Khoảng lùi sau nhà được quy định thế nào?

Khi xây nhà tại Dragon Eden, phía sau mỗi lô phải chừa khoảng lùi tối thiểu 1 m tính từ ranh đất phía sau đến công trình, áp dụng cho cả lô thường và lô góc. Bộ mẫu nhà tham khảo của chủ đầu tư thiết kế khoảng lùi sau 2 m để tạo sân sau rộng hơn. Khoảng lùi sau nằm trong phần đất của lô, chủ nhà được sử dụng nhưng không xây công trình chính lấn vào.

Có hai con số người mua thường gặp: 1 m theo hướng dẫn quy định của dự án, và 2 m theo bảng thông tin thiết kế của bộ mẫu nhà phố 5×18 m. Cách hiểu hợp lý là 1 m là mức tối thiểu bắt buộc phải chừa, còn 2 m là lựa chọn của mẫu thiết kế. Phương án 2 m có sân sau rộng hơn để bố trí bếp thoáng, khu giặt phơi, cây xanh và tạo khe thông gió lớn hơn. Khi tự thiết kế, chủ nhà có thể chọn khoảng lùi sau từ 1 m trở lên. Tuy vậy, nên xác nhận con số áp dụng cho lô của mình trên bản vẽ và hồ sơ được cấp trước khi chốt phương án.

Vì các dãy nhà quay lưng vào nhau, khoảng lùi sau của hai nhà đối lưng sẽ cộng lại. Nếu cả hai cùng lùi 1 m, khoảng cách giữa hai bức tường sau là khoảng 2 m. Nếu cả hai cùng lùi 2 m như mẫu nhà, khoảng cách là khoảng 4 m. Khoảng trống này kéo dài suốt chiều dài dãy nhà, tạo thành một “khe thở” chung cho cả hai dãy. Đây chính là điểm khác biệt giữa một khu nhà phố quy hoạch bài bản với những khu nhà tự phát, nơi các căn xây kín đến sát ranh đất phía sau, khiến nhà tối, bí và nguy hiểm khi có cháy.

Về diện tích, khoảng lùi sau ảnh hưởng trực tiếp đến phần đất được xây. Với nền 5×18 m, nếu lùi trước 2 m và lùi sau 1 m, phần xây được dài 15 m, tức khoảng 75 m² mỗi tầng. Nếu lùi sau 2 m, phần xây được dài 14 m, khoảng 70 m² mỗi tầng. Chênh lệch 5 m² mỗi tầng là đánh đổi giữa diện tích sàn và chất lượng không gian. Với giới hạn tổng sàn 216 m² theo hệ số sử dụng đất 2,4, cả hai phương án đều có thể xây đủ ba tầng và tum với bốn phòng ngủ. Mẫu nhà không garage của chủ đầu tư đạt 213,51 m² sàn ngay cả với khoảng lùi sau 2 m.

Phương án khoảng lùi	Phần xây được trên nền 5×18 m	Khoảng cách giữa hai nhà đối lưng	Ghi chú
Lùi trước 2 m, lùi sau 1 m (tối thiểu)	5 × 15 m ≈ 75 m² mỗi tầng	Khoảng 2 m	Tối đa diện tích xây
Lùi trước 2 m, lùi sau 2 m (theo mẫu nhà)	5 × 14 m ≈ 70 m² mỗi tầng	Khoảng 4 m	Sân sau rộng, thoáng hơn

Vì sao khoảng lùi sau và hành lang thoát hiểm quan trọng với an toàn?

Khoảng lùi sau và hành lang thoát hiểm là hai lớp bảo vệ an toàn cháy cho nhà phố liên kế. Khoảng lùi sau tạo khoảng cách giữa các nhà đối lưng, hạn chế lửa và khói lan từ nhà này sang nhà khác. Hành lang thoát hiểm giúp người dân thoát ra và lực lượng chữa cháy tiếp cận được vào giữa dãy nhà.

Nhà phố liên kế có đặc điểm là các căn chung hoặc sát tường bên với nhau. Nếu phía sau cũng xây sát ranh, một đám cháy có thể lan rất nhanh theo cả hai hướng. Khoảng lùi sau cắt đứt con đường lan theo hướng sau. Các cửa sổ và ban công phía sau của hai nhà đối lưng không đối diện sát nhau, giảm nguy cơ bức xạ nhiệt làm bắt cháy. Khe thoáng cũng giúp khói thoát lên trên thay vì tích tụ trong không gian kín. Trong tình huống khẩn cấp, khoảng lùi sau còn có thể trở thành lối thoát phụ, đi ra hành lang thoát hiểm gần nhất ở đầu đoạn dãy.

Ở quy mô toàn dự án, Dragon Eden đã được Công an tỉnh Long An thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy theo văn bản 457/TD-PCCC ngày 28/08/2023. Hệ thống chữa cháy gồm 76 trụ cứu hỏa bố trí trên toàn dự án. Mạng lưới đường nội khu lộ giới 18 m, 20 m, 24,5 m và 30 m đủ rộng cho xe chữa cháy lưu thông và quay đầu. Đất giao thông chiếm khoảng 43% diện tích dự án. Hành lang thoát hiểm trong từng dãy nhà là mắt xích cuối cùng trong chuỗi giải pháp này. Nó kết nối không gian bên trong dãy với mạng lưới đường và trụ cứu hỏa bên ngoài. Khi chủ nhà tuân thủ khoảng lùi sau và giữ hành lang thông thoáng, toàn bộ hệ thống mới phát huy hiệu quả như thiết kế.

Khoảng lùi sau mang lại lợi ích gì cho chất lượng sống?

Ngoài an toàn, khoảng lùi sau giúp nhà phố thông gió xuyên phòng, lấy sáng tự nhiên cho khu bếp và phòng ngủ phía sau, thoát nước mưa tốt, và tạo không gian phụ cho giặt phơi, máy móc kỹ thuật và cây xanh. Với nhà phố chiều sâu 18 m, đây là yếu tố quan trọng không kém giếng trời.

Về thông gió, nhà phố liên kế chỉ có hai mặt thoáng là mặt trước và mặt sau. Nếu mặt sau bị xây kín, gió chỉ vào được từ phía trước, không khí trong nhà tù đọng, nóng và ẩm. Khi có khoảng lùi sau, gió có thể đi xuyên từ sân trước qua phòng khách, giếng trời giữa nhà, ra sân sau, tạo luồng đối lưu tự nhiên. Mẫu nhà Dragon Eden khai thác đúng nguyên lý này: sân trước, tiểu cảnh giếng trời xuyên tầng và sân sau thẳng hàng theo chiều dọc. Về ánh sáng, khu bếp và phòng ăn thường đặt ở phía sau tầng trệt, các phòng ngủ phía sau ở tầng 2 và 3 đều có thể mở cửa sổ ra khoảng lùi sau để đón sáng. Nhờ vậy, ban ngày không cần bật đèn, chất lượng không khí và giấc ngủ cũng tốt hơn.

Về công năng, khoảng lùi sau là nơi lý tưởng để đặt cục nóng điều hòa, máy nước nóng năng lượng mặt trời (nếu đặt dưới thấp), đường ống thoát nước, hố ga và đồng hồ kỹ thuật. Nhờ đó, những thiết bị này không phải nằm ở mặt tiền gây mất thẩm mỹ. Với khoảng lùi 2 m như mẫu nhà, sân sau còn đủ rộng cho một góc giặt phơi, vài chậu cây, hoặc một khoảng sân nhỏ để trẻ chơi. Về thoát nước, khe giữa hai dãy nhà giúp nước mưa từ mái và sân sau thoát nhanh vào hệ thống thoát nước chung, hạn chế thấm dột tường sau. Toàn bộ hạ tầng Dragon Eden đã được san nền đến cao độ +2,2 m, nước thải thu gom về trạm xử lý tập trung đạt chuẩn cột A, nên chủ nhà chỉ cần đấu nối đúng vào điểm chờ do chủ đầu tư bàn giao.

Chủ nhà được và không được làm gì với khoảng lùi sau và hành lang thoát hiểm?

Chủ nhà được sử dụng khoảng lùi sau trong phần đất của mình cho các mục đích không làm mất chức năng thông thoáng, như lát nền, trồng cây, đặt thiết bị kỹ thuật, làm khu giặt phơi. Chủ nhà không được xây công trình chính lấn vào khoảng lùi, và tuyệt đối không được chiếm dụng hành lang thoát hiểm chung.

Những việc nên làm gồm: lát gạch hoặc đổ bê tông sân sau có độ dốc thoát nước về hố ga; trồng cây bụi, cây leo hoặc chậu cây để làm mát; bố trí cục nóng điều hòa, bồn nước, khu giặt phơi gọn gàng; làm cửa sổ, ô thoáng phía sau để lấy gió và sáng. Những việc không nên hoặc không được làm gồm: xây phòng, nhà kho, nhà vệ sinh hay nới bếp ra sát ranh đất sau, làm mất khoảng lùi theo quy định; làm mái che kín toàn bộ khoảng lùi biến nó thành không gian kín; chất vật liệu dễ cháy ở sân sau; và đặc biệt là xây lấn, rào chắn, để xe, để đồ trong hành lang thoát hiểm chung.

Với mái che nhẹ, mái che di động hay giàn lam che nắng cho sân sau, chủ nhà nên tham khảo hướng dẫn của chủ đầu tư hoặc ban quản lý trước khi làm. Mục đích là đảm bảo không vi phạm quy định và không làm mất chức năng thông gió, thoát khói. Nguyên tắc chung là giữ khoảng lùi sau “mở lên trời”, để gió, ánh sáng và khói, nếu có, đều thoát được.

Những lưu ý trước khi thiết kế và xây nhà liên quan đến khoảng lùi

Trước khi thiết kế, chủ nhà nên xác nhận ba điều với chủ đầu tư: khoảng lùi sau áp dụng cho lô cụ thể (1 m hay theo mẫu 2 m), lô của mình có tiếp giáp hành lang thoát hiểm hay “góc công viên xen kẹt” không, và với lô góc thì khoảng lùi mặt phụ là 2 m hay 1 m.

Nếu lô tiếp giáp hành lang thoát hiểm hoặc mảng xanh xen kẹt, đó thường là một lợi thế: nhà có thêm một mặt thoáng bên hông, có thể mở cửa sổ, ban công, và có tầm nhìn thoáng hơn. Tuy nhiên, cần tìm hiểu quy định về việc mở cửa, ban công ra phía hành lang để thiết kế đúng. Với lô góc, ngoài khoảng lùi sau 1 m như lô thường, mặt tiền phụ phải lùi 2 m nếu đường phụ rộng từ 7,5 m trở lên, hoặc 1 m nếu đường phụ hẹp hơn. Với tất cả các lô, cần tuân thủ đồng thời các chỉ tiêu khác: tối đa 3 tầng và tum, cao 14,2 m, lùi trước 2 m, tum không quá 30% sàn mái, hệ số sử dụng đất 2,4, mật độ theo bản vẽ được cấp. Dự án không quy định thời hạn bắt buộc phải xây. Khách hàng có thể dùng mẫu nhà của chủ đầu tư hoặc tự thiết kế đúng chỉ tiêu.

Khi chọn mua nền, đây cũng là yếu tố đáng cân nhắc. Những nền tiếp giáp hành lang hoặc góc công viên xen kẹt có thêm giá trị sử dụng nhờ mặt thoáng. Trong khi đó, các nền giữa dãy nên ưu tiên thiết kế khoảng lùi sau rộng để bù lại. Dù chọn nền nào, việc tuân thủ khoảng lùi và giữ hành lang thông thoáng không chỉ là nghĩa vụ, mà còn là cách bảo vệ chính ngôi nhà và gia đình mình.

Câu hỏi thường gặp về hành lang thoát hiểm và khoảng lùi sau tại Dragon Eden

Mua nhà phố Dragon Eden có phải tự chừa lối thoát hiểm không?
Không. Chủ đầu tư đã chừa sẵn các lô trong mỗi dãy nhà làm hành lang thoát hiểm phục vụ phòng cháy chữa cháy, nên chủ nhà không phải tự chừa thêm.

Khoảng lùi sau nhà phố Dragon Eden là bao nhiêu?
Khi xây, phía sau mỗi lô phải chừa tối thiểu 1 m từ ranh đất phía sau đến công trình. Mẫu nhà tham khảo của chủ đầu tư thiết kế khoảng lùi sau 2 m.

Lô góc tại Dragon Eden có phải lùi sau không?
Có. Lô góc giữ khoảng lùi sau 1 m như lô thường. Ngoài ra, mặt tiền phụ phải lùi 2 m hoặc 1 m tùy độ rộng đường phụ.

Khoảng lùi sau có thuộc đất của chủ nhà không?
Có. Khoảng lùi sau nằm trong phần đất của lô. Chủ nhà được sử dụng để lát nền, trồng cây, đặt thiết bị kỹ thuật, nhưng không được xây công trình chính lấn vào.

Có được làm mái che khoảng lùi sau không?
Không nên làm mái che kín toàn bộ khoảng lùi sau vì sẽ làm mất chức năng thông gió và thoát khói. Với mái che nhẹ hoặc giàn lam, nên tham khảo hướng dẫn của chủ đầu tư trước khi làm.

Hành lang thoát hiểm có được dùng để xe không?
Không. Hành lang thoát hiểm là không gian chung phục vụ an toàn của cả dãy, không được chiếm dụng để xe, chứa đồ hay xây lấn.

Dragon Eden đã được thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy chưa?
Đã. Dự án được thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy theo văn bản 457/TD-PCCC ngày 28/08/2023, với 76 trụ cứu hỏa trên toàn dự án.

Nền “góc công viên xen kẹt” là gì?
Đây là các nền nằm ở vị trí ngắt dãy, tiếp giáp mảng xanh nhỏ hoặc lối đi, nên có thêm một mặt thoáng. Trên danh sách sản phẩm, các nền này được ghi chú riêng và thường có giá cao hơn nền thông thường.

Nhận bản đồ phân lô và chỉ tiêu xây dựng của lô cụ thể ở đâu?

Để xem vị trí hành lang thoát hiểm trên bản đồ phân lô, xác nhận khoảng lùi áp dụng cho lô của mình và nhận bộ mẫu nhà tham khảo, bạn đọc có thể truy cập website chính thức Dragon Eden – dragonedencity.vn, hoặc liên hệ hotline 0937.986.565. Sales Gallery đặt tại 2012 Võ Văn Kiệt, phường An Lạc, TP.HCM.